2008년 치러진 18대 총선은 '뉴타운 선거'였습니다. 2002년 서울시장 시절 뉴타운을 처음 꺼내 들었던 이명박 당시 대통령과 오세훈 서울시장은 강북구 미아, 마포구 아현, 종로구 돈의문 등 서울 강북 지역 곳곳을 뉴타운 사업지로 선정했습니다.
총선 결과는 한나라당의 압승, 서울 48개 선거구 가운데 40곳을 차지했습니다.
그런데 얼마 지나지 않아 글로벌 금융위기가 찾아오며 서울 주택 시장은 침체기를 겪기 시작합니다. 서울 곳곳에 지정됐던 뉴타운 지역은 개발을 원하는 주민과 집 뺏긴다며 반대하는 주민 간 갈등만 격화되다가 사업이 흐지부지됐습니다.
10년이 흘러 강산이 한번 바뀌니 서울 집값이 다시 불타오르기 시작했습니다. 3기 신도시를 지정하고 부동산 대책을 25차례나 내놓았지만 시장은 아랑곳하지 않았습니다. 마침내 국토교통부가 꺼내 든 카드, 도심 내 저층 노후지역을 공공 주도로 개발하겠다는 '2·4 대책'입니다.
오늘 2·4 대책의 핵심인 도심 공공주택 복합사업의 4번째 후보지들이 발표됐습니다. 공공 주도 개발 후보지의 상당수가 과거 뉴타운 해제 지역입니다. 민간 개발이 좌절됐던 지역을 공공성을 강화해 빠르게 개발하겠다는 계획, 어떻게 진행되고 있을까요.
■ 서울 중랑구, 인천 미추홀구·부평구 등에 추가 후보지 선정
국토교통부가 발표한 공공 주도 개발 4번째 후보지는 서울 중랑구 중랑역 인근, 사가정역 인근, 용마산역 인근, 용마터널 인근, 상봉터미널 인근, 인천 미추홀구 제물포역 인근, 인천 부평구 동암역 남측과 굴포천역 인근 등 8곳입니다.
이번에 발표된 서울 중랑구 면목동 용마터널 인근, 인천 미추홀구 제물포역 인근 등도 재개발 지정 해제 이후 10여 년간 노후화가 진행된 곳들입니다.
정부는 이번에 발표된 8개 후보지에 대한 사업효과를 분석했더니 층수 제한과 기부채납 완화 등으로 토지 소유주들의 수익이 민간개발 대비 24% 정도 더 높다고 밝혔습니다.
이처럼 정부는 공공 주도 개발인데도 거듭 토지주의 높은 '수익성'을 강조하고 있습니다. 가능한 빠르게, 많은 주민 동의를 받기 위한 것으로 해석됩니다.
오늘 4차 발표를 포함해 지금까지 서울, 인천, 부산, 대구 등 도심에 46곳의 사업 후보지가 나왔습니다. 전부 지어진다면 약 6만 호 규모입니다.
■ 10% 이상 동의 후보지 '12곳'…수색14·증산4구역은 2/3 동의 확보
정부는 1~3차 후보지 38곳 가운데 12곳(1.92만 호 규모)이 예정 지구 지정 조건인 10% 주민 동의를 확보했다고 밝혔습니다. 특히 서울 은평구 증산4, 수색14 구역은 본지구 지정 조건은 2/3 주민 동의를 이미 확보했습니다.
처음 진행되는 공공주도 개발에 대한 정부의 간략한 설명회만 진행됐을 뿐, 아직 구체적인 사업 설명회가 열리지도 않은 상황입니다. 그런 점을 고려하면 주민 호응이 상당히 높은 편입니다.
실제 취재진이 수색14구역을 방문했더니 상당수 주민이 "이번에는 꼭 개발해야 한다"는 의지를 보였습니다. 특히 공공 주도 개발이지만 민간 건설사를 선정할 수 있다는 점, 아무래도 정부가 개입하는 사업인 만큼 진행이 빠를 것이라는 기대가 컸습니다.
역세권 개발 후보지인 영등포역 부근에서 만난 주민 역시 "민간 개발은 이미 여러 차례 무산됐다. 이번이 마지막 기회라고 생각하고 동의서를 내고 왔다"고 말했습니다. 아직 정부에 동의서 제출 현황을 내진 않았지만, 추진위 관계자는 20%가량의 주민의 동의했다고 전했습니다.
문제는 속도입니다. 주민들은 '빠른 개발'을 원하고 정부 역시 '신속한 공급'을 바랍니다. 하지만 현실은 녹록하지가 않습니다.
공공주도 개발 사업은 '공공주택특별법'을 개정해 3년 동안 한시적으로 진행됩니다. 원래 계획이라면 오는 7월 말 예정지구를 지정해야 합니다. 하지만 아직 법안은 국회 문턱을 못 넘었고,개발 일정 역시 한,두 달씩 미뤄질 수밖에 없는 상황입니다.
■ 오세훈 시장 "공공기획 개발"…국토부 "민간 개발과 경쟁 아냐, 주민 선택 가능"
서울시에서도 오늘 재개발 활성화 정책을 발표했습니다. 오세훈 서울시장은 '주거정비지수제' 폐지와 더불어 '공공기획'을 도입해 개발의 속도를 높이겠다고 밝혔습니다.
정비 계획을 수립할 때 서울시가 주도해 공공성이 담기도록 하고, 대신 5년 걸리던 기간을 2년으로 대폭 줄여주겠다는 것입니다. 이를두고 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부가 추진하던 공공재개발의 서울시 버전으로 볼 수 있다. 정비 사업의 투명성과 사업기간 단축을 목표한 것"이라고 설명했습니다.
서울시의 재개발 정책으로 민간 재개발이 활성화되면 공공 개발 추진에 제동이 걸리지 않겠느냐는 우려에 대해 국토교통부는 공공 개발과 민간 재개발은 주민 선택에 의한 개발 방식의 차이일 뿐, 경쟁 관계가 아니라는 입장입니다.
김영한 국토교통부 주택정책관은 오늘 "공공 개발과 민간재개발이 경쟁 관계에 있다고 보지 않는다. 입지의 여건, 토지주의 사업 의지, 사업 수익성 등 여러 가지 측면에 따라 주민들이 자유롭게 선택하는 것"이라고 밝혔습니다.
오세훈 서울시장 역시 "공공재개발이 오늘 발표로 위축될 가능성은 적다고 생각한다. 어차피 선택은 민간에서 이루어지는 것"이라며 비슷한 취지의 말을 했습니다.
■ 공급, 공급, 또 공급.. 시장 안정될까
정부와 서울시가 공통으로 강조하는 것은 입지 좋은 도심 내 공급 확대입니다. 국토교통부는 '2·4 대책'을 통해 서울에만 32만 호, 서울시는 재건축·재개발을 활성화해 5년 내 24만 호 공급을 내세웠습니다.
10여 년 전 집값 상승이 몰고 왔던 뉴타운 바람이 '공공 개발'의 옷을 입고 다시 돌아왔습니다. 2008년 뉴타운 광풍은 글로벌 금융 위기로 잦아들었습니다. 당시 개발된 뉴타운 지역들은 긴 부동산 침체기 속에 미분양 사태를 맞기도 했습니다.
이번 정부와 서울시의 공급 계획이 시장에는 어떤 영향을 줄지 전문가들에게 물었습니다.
공통적으로 단기적으로는 개발 호재 지역을 중심으로 시장이 과열될 수 있지만 "그래도 가야할 길"이라며 시장 안정을 위해 지속적인 공급 정책이 필요하다고 입을 모았습니다.
임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 "집값이 오른 이유 중 하나가 주택 수급 불균형에 대한 불안감 때문이므로 재개발·재건축을 통한 공급 발표가 집값 안정에 효과가 있을 것"이라면서도 "그동안 아파트가 많이 올랐고 상대적으로 단독 주택, 다가구 주택 등이 덜 올랐는데 일시적으로 가격을 자극할 수 있다"고 밝혔습니다.
이은형 연구원은 "재개발이 실제로 증가하는 주택 물량(멸실 주택 수 제외) 측면에서 재건축보다 유리"하다며 긍정적으로 평가했습니다. 특히 서울시와 중앙정부가 대립각을 세우지 않고 "민간 정비 사업에 공공이 참여하는 방식의 정비 사업"을 추진하며 양측 모두 속도감을 강조한 점이 눈에 띈다고 밝혔습니다.
심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 "단기적으로 개발 호재로 인식되면서 가격 상승이 있을 수 있다. 하지만 중장기적으로 3년 정도 지나면 신도시 추진이나 지금 추진하는 공공 개발이 본격화되기 때문에 안정될 수 있다"고 말했습니다.
함영진 직방 데이터랩장은 "지금까지 가격 상승이 강남권 재건축 지역이 주도했다면, 그동안 크게 오르지 않았던 정비 사업 지역의 노후한 다세대, 다가구 주택이 개발에 대한 기대 심리로 오를 수 있다"며 "개발을 통한 공급과 집값 안정을 함께 가져가는 것이 앞으로의 과제"가 될 것이라고 내다봤습니다.